A probléma ismert, a megoldás még nem
Tudjuk, hogy a rendszerrel foglalkozni kell, de még nem világos, javítás, részleges csere vagy teljesebb rekonstrukció szükséges-e.
Projekthatár · műszaki tartalom · ajánlatkérés
Társasházi felújítás előkészítése közös épületgépészeti projektekhez
Tudják, hogy felújítás kell — de pontosan ugyanarra a projektre kérnek majd ajánlatot minden kivitelezőtől?
A felújítás előkészítésének célja, hogy még az ajánlatkérés előtt tisztázódjon a projekt célja, műszaki határa, kiterjedése, hozzáférése, ismert bizonytalanságai és az esetleg szükséges szakági vagy szolgáltatói előfeltételek.
Három különböző projekthatárra adott három árajánlatot nem lehet valóban összehasonlítani.
Projektcél
Projekthatár
Összehasonlítható ajánlat
Az ajánlatkérés előtti kérdés
Pontosan mit szeretne a társasház megvalósítani —
és honnan meddig tart a projekt?
Mikor kell előkészítés?
Amikor a felújítási szándék már megvan, de a projekt még nincs pontosan definiálva
A közös képviselő sokszor már tudja, melyik rendszer okoz problémát, de még nem egyértelmű, milyen műszaki tartalomra, milyen kiterjedéssel és milyen előfeltételekkel kellene ajánlatot kérni.
Ajánlatokat szeretnének kérni
Előbb meg kell határozni, hogy minden ajánlattevő ugyanarra a műszaki feladatra számoljon.
Közgyűlési döntés készül
A tulajdonosoknak érthetően kell látniuk, miért kell a munka, mit érint és mire szól majd az ajánlat.
Nem egyértelmű a projekthatár
Például csak felszálló vezeték, alapvezeték is, egy lépcsőház vagy a teljes közös hálózat érintett?
Hiányos a műszaki dokumentáció
Terv, korábbi vizsgálat, szolgáltatói dokumentum vagy pontos nyomvonal hiányzik.
Több műszaki út is lehetséges
Még el kell választani, melyik megoldás igényel külön tervezést, szolgáltatói folyamatot vagy további vizsgálatot.
Három külön döntési állapot
Állapotfelmérés → projekt-előkészítés → kivitelezés
A három lépés nem ugyanazt a kérdést válaszolja meg. A jó projekt ott kezdődik, hogy ezeket nem mossuk össze.
01 · Állapotfelmérés
Mi történik?
Milyen állapotban van a közös rendszer, mi látható, mi bizonytalan és mi igényel további figyelmet?
Műszaki állapotfelmérés
02 · Felújítás-előkészítés
Mit csinálunk?
Mi a projekt célja, hol van a műszaki határa, mi marad, mi változik és mire kell ajánlatot kérni?
Jelenlegi lépés
03 · Kivitelezés
Hogyan valósul meg?
A már definiált projekthatár alapján az adott szakági kivitelezési folyamat veszi át a projektet.
Épületgépészeti kivitelezésEz a projekt nem ott kezdődik, ahol a kivitelező előveszi a szerszámot. Előbb azt kell pontosan meghatározni, milyen munkát akar megvalósítani a társasház.
Ajánlatkérés előtt
Mit kell még a projekt előtt tisztázni?
A pontos ajánlat nem az árlistánál kezdődik. Előbb ugyanazt a projektet kell értenie a társasháznak és az ajánlattevőknek.
A „cseréljük ki a strangokat” még nem teljes műszaki projekthatár.
01
Mi a probléma?
Visszatérő hiba, állapotromlás, kapacitásprobléma, vizsgálati eredmény vagy más műszaki ok?
02
Mi a projekt célja?
Helyreállítás, részleges csere, teljesebb rekonstrukció, korszerűsítés vagy kapacitásnövelés?
03
Hol van a projekthatár?
Pontosan honnan meddig tart a munka, és mely rendszerrészek tartoznak ténylegesen a projekthez?
04
Mi marad meg?
Mely meglévő vezetékszakasz, berendezés vagy kapcsolódó rendszer marad a projekt után is?
05
Mi változik?
Mi kerül cserére, átalakításra, kiváltásra vagy újonnan kialakításra?
06
Mekkora a kiterjedés?
Hány strang, lakás, szint, lépcsőház vagy közös terület érintett?
07
Milyen hozzáférés kell?
Pince, gépház, akna, közös tér vagy lakásokon belüli hozzáférés?
08
Milyen leállás várható?
Víz, villamos energia, gáz vagy fűtés leállása milyen szervezési feltételt jelenthet?
09
Milyen dokumentáció van?
Terv, alaprajz, korábbi vizsgálat, szolgáltatói dokumentum, fotó vagy munkalap?
10
Mi hiányzik még?
Mely nyitott műszaki kérdést kell még felméréssel, méréssel vagy szakági vizsgálattal tisztázni?
11
Kell külön szakági folyamat?
Tervezés, felülvizsgálat, elosztói ügyintézés vagy más előfeltétel szükséges?
12
Mire kell ajánlatot adni?
Mi az a pontos műszaki tartalom, amelyet minden ajánlattevő ugyanúgy értelmezhet?
Fontos project boundary
Projekt-előkészítés ≠ tervezés ≠ műszaki ellenőrzés ≠ teljes projektmenedzsment
Ezek egymáshoz kapcsolódhatnak, de nem ugyanazt a feladatot jelentik. A konkrét projekt határozza meg, melyik szereplőre és milyen jogosultságra van szükség.
Projekt-előkészítés
A műszaki feladat pontosítása
Projektcél, projekthatár, kiterjedés, hozzáférés, meglévő információk, nyitott kérdések és ajánlatkérési alap tisztázása.
Tervezés
Ha a projekt formális tervet igényel
A konkrét beruházástól függően jogosult szakági tervező, tervdokumentáció vagy külön hatósági / szolgáltatói folyamat válhat szükségessé.
Műszaki ellenőrzés
Már a kivitelezési szakaszhoz kapcsolódik
A kivitelezés szakmai ellenőrzése, megfelelőségének követése és az ehhez kapcsolódó jogosultsági feladat külön project stage.
Projektmenedzsment
A teljes beruházás koordinációja
Kivitelezők versenyeztetése, teljes projektkoordináció, jogi szerződéskezelés vagy közgyűlési folyamat szervezése nem automatikusan része a műszaki előkészítésnek.
A projekt-előkészítés nem helyettesíti azokat a tervezői, szakértői vagy műszaki ellenőri feladatokat, amelyekhez a konkrét beruházás külön jogosultságot vagy eljárást igényel.
Összehasonlítható ajánlatok
Az ár csak akkor hasonlítható össze, ha a műszaki tartalom is az
Két kivitelező könnyen teljesen más projektre adhat ajánlatot, még akkor is, ha a dokumentum tetején ugyanaz a munka neve szerepel.
A kivitelező csak arra tud pontos ajánlatot adni, amit a társasház előbb elég pontosan meghatározott.
Azonos rendszerrész
Ugyanazokra a vezetékekre, berendezésekre és kapcsolódó részekre szóljon az ajánlat.
Azonos kiterjedés
Ugyanannyi strang, lakás, lépcsőház és épületrész szerepeljen a scope-ban.
Azonos elvárt végeredmény
Ne az egyik ajánlat helyi javításra, a másik pedig teljes rekonstrukcióra készüljön.
Azonos helyreállítási határ
Bontás, nyomvonalmegnyitás és helyreállítás ugyanúgy legyen értelmezve.
Azonos hozzáférési feltételezés
Ugyanabból induljon ki minden ajánlattevő a lakások, aknák, pincék és gépészeti terek elérésénél.
Azonos szakági előfeltételek
Ugyanúgy legyen tisztázva, kell-e terv, szolgáltatói folyamat vagy külön vizsgálat.
Egyszerű példa
Ha az egyik ajánlat három strangra, a másik ötre, a harmadik pedig a falhelyreállítással együtt készül, akkor nem három árunk van ugyanarra a projektre — három külön projektünk van.
Információminőség
Tény, előzmény, feltételezés és döntés ne mosódjon össze
A projekt-előkészítés egyik fontos feladata, hogy különválassza, mi az, amit biztosan tudunk, és mi az, amit még ellenőrizni kell.
01 · Tény
Dokumentált vagy megfigyelhető
Terv, mérési eredmény, meglévő dokumentum vagy ténylegesen hozzáférhető rendszerállapot.
02 · Ismert előzmény
Korábbi tapasztalat
Visszatérő hibák, korábbi javítások, szolgáltatói események vagy tulajdonosi jelzések.
03 · Feltételezés
Még ellenőrizni kell
Olyan műszaki állítás, amelyhez még hiányzik a hozzáférés, mérés, terv vagy célzott vizsgálat.
04 · Döntés
Mit akar megvalósítani a társasház?
A műszaki inputok alapján milyen projekthatárt és kívánt végeredményt szeretne a közösség elfogadni?
Ami még feltételezés, azt ne kezeljük úgy, mintha már műszaki tény lenne.
Projektcsaládok
Melyik közös rendszer felújítása készül?
Ha a projekthatár már tisztább, az adott szakági oldal veszi át a részletes műszaki, kivitelezési és ajánlatkérési magyarázatot.
Víz
Vízhálózati felújítás
Előkészítésnél tisztázandó
- mely strangok vagy alapvezetékek érintettek;
- kell-e lakásokon belüli hozzáférés;
- hol van a bontási és helyreállítási határ;
- mi marad meg a meglévő hálózatból.
Villamos
Villamos hálózati projekt
Előkészítésnél tisztázandó
- állapot- vagy kapacitásprobléma a kiindulópont;
- társasházi vagy elosztói oldali a projekthatár;
- érintettek-e a mérőhelyek vagy lakói csatlakozások;
- szükséges-e elosztói vagy jogosult szakági folyamat.
Gáz
Gázhálózati rekonstrukció
Előkészítésnél tisztázandó
- milyen vizsgálati vagy szolgáltatói előzmény van;
- pontosan mely közös vezetékszakasz érintett;
- szükséges-e tervezés vagy más szakági lépés;
- milyen műszaki átvételi folyamat követi a kivitelezést.
Fűtés
Fűtési rendszer korszerűsítése
Előkészítésnél tisztázandó
- csak a gépház vagy a hálózat is érintett;
- érintettek-e lakáson belüli elemek;
- tisztítás vagy már nagyobb rekonstrukció szükséges;
- milyen rendszerleállási és hozzáférési igény várható.
Csatorna
Csatornahálózati projekt
Előkészítésnél tisztázandó
- mely hálózati szakasz okoz problémát;
- ismert-e a nyomvonal és a hozzáférési pont;
- készült-e már kamerás vizsgálat;
- tisztítás, vizsgálat vagy nagyobb hálózati munka indokolt.
Döntés-előkészítés
Mit kell a társasháznak értenie a döntés előtt?
A tulajdonosoknak nem kell szakági tervezővé válniuk. A döntéshez azonban érthetőnek kell lennie, pontosan mi a projekt célja és milyen kötelezettséget vállal a közösség.
A közgyűlésnek nem tervrajzot kell megtanulnia olvasni. Azt kell értenie, pontosan miről dönt.
Miért kell a projekt?
Milyen műszaki probléma, állapot vagy fejlesztési igény indokolja?
Mit érint?
Melyik közös rendszer, épületrész, lépcsőház vagy lakói hozzáférés tartozik bele?
Mi változik?
Mit cserélnek, alakítanak át vagy korszerűsítenek?
Mi marad?
Mely meglévő rendszerrészek nem részei a felújításnak?
Mi érinti a lakókat?
Hozzáférés, leállás, bontás vagy lakáson belüli munkaterület szükséges?
Milyen előfeltétel van?
Tervezés, felülvizsgálat, szolgáltatói eljárás vagy további felmérés szükséges?
Mire szól az ajánlat?
Milyen pontos műszaki tartalom alapján készült az ár?
Mi nincs benne?
Milyen munka, helyreállítás, díj vagy későbbi szakági feladat nem része az ajánlatnak?
Az előkészítés eredménye
Mit érdemes a következő lépés előtt tisztán látni?
A cél olyan projektösszefoglaló, amelyből a közös képviselő és a következő szakági szereplő is érti, mi a feladat, mi bizonytalan még, és mi szükséges az ajánlatkéréshez.
mi a projekt célja;
mely közös rendszer és rendszerrész érintett;
hol van a projekt műszaki határa;
mi a projekt kiterjedése és hozzáférési igénye;
milyen műszaki információ hiányzik még;
szükséges-e külön tervezés, vizsgálat vagy szolgáltatói folyamat;
milyen műszaki tartalomra érdemes ajánlatot kérni.
Előbb scope. Utána ár.
Előkészítési ajánlat
Mit érdemes megadni az induláshoz?
Nem kell kész műszaki kiírással érkezni. Pont azért történik az előkészítés, mert a projekt egyes határai és következő lépései még tisztázásra szorulnak.
Jó kiinduló kérdés: „Mi az, ami jelenleg még nem elég egyértelmű ahhoz, hogy ajánlatot kérjünk?”
Társasház
Cím, épület, lépcsőházak és az érintett közös területek.
Érintett rendszer
Víz, villamos, gáz, fűtés vagy csatorna.
Jelenlegi probléma
Miért merült fel most a felújítás vagy korszerűsítés?
Projektcél
Mit szeretne a társasház a projekt végén elérni?
Kiterjedés
Hány lakás, strang, szint, lépcsőház vagy rendszerrész lehet érintett?
Hozzáférés
Milyen közös terekhez vagy lakásokhoz kellhet hozzáférés?
Előzmények
Korábbi hibák, javítások, állapotfelmérés vagy felülvizsgálati eredmények.
Dokumentáció
Terv, alaprajz, fotó, szolgáltatói dokumentum vagy korábbi ajánlat.
Szakági előfeltétel
Van már tervezői, elosztói, vizsgálati vagy más műszaki előzmény?
Korábbi ajánlatok
Kértek már ajánlatot, és ha igen, ugyanarra a műszaki tartalomra készültek?
Döntési állapot
Még előkészítés, ajánlatkérés vagy már közgyűlési döntés előtt állnak?
Nyitott kérdés
Mi az, amit az előkészítés végére mindenképpen tisztázni szeretnének?
Még csak annyit tudnak, hogy „ezt a rendszert fel kell újítani”?
Ez már használható kiindulópont.
Az előkészítés célja éppen az,
hogy ebből egyértelműbb
projekthatár
és ajánlatkérési alap legyen.
Előkészítés ajánlatkérés
Gyakori kérdések
Társasházi felújítás előkészítése
Mit jelent a társasházi felújítás műszaki előkészítése?
A közös épületgépészeti felújítás projektcéljának, műszaki határának, kiterjedésének, rendelkezésre álló információinak és további szakági előfeltételeinek tisztázását még az ajánlatkérés előtt.
Miért nem elég több kivitelezőtől egyszerűen árajánlatot kérni?
Ha a projekt műszaki tartalma nincs előre pontosítva, az ajánlattevők eltérően értelmezhetik a kiterjedést, a helyreállítást, a hozzáférést és a kapcsolódó munkákat. Ilyenkor az árak sem ugyanarra a projektre vonatkoznak.
Mit jelent a projekthatár?
Azt, hogy pontosan mely rendszer, rendszerrész és kapcsolódó munka tartozik a projekthez, honnan meddig terjed a beavatkozás, mi marad meg és mi kerül cserére vagy átalakításra.
Milyen adatokat kell tisztázni az ajánlatkérés előtt?
A projekt célját, érintett rendszert, projekthatárt, kiterjedést, hozzáférési és leállási feltételeket, rendelkezésre álló dokumentációt és azokat a kérdéseket, amelyekhez még további szakági információ szükséges.
Kell minden társasházi felújításhoz terv?
Nem minden projekt ugyanaz. A konkrét beavatkozás, szakág és szabályozási környezet határozza meg, szükséges-e jogosult tervező, formális tervdokumentáció vagy más külön eljárás.
Mikor kell külön szakági tervező vagy felülvizsgálat?
Akkor, amikor a konkrét rendszer vagy projekt jellege olyan műszaki döntést, megfelelőségi vizsgálatot vagy dokumentációt igényel, amely külön jogosultsághoz kötött szakági feladat.
Hogyan lehet több kivitelező ajánlatát jobban összehasonlítani?
Úgy, hogy az ajánlatok azonos rendszerrészre, azonos kiterjedésre, azonos elvárt végeredményre, azonos hozzáférési feltételezésre és azonos helyreállítási határra készülnek.
Mi történik, ha az előkészítés során további vizsgálati igény derül ki?
A nyitott kérdést külön célzott szakági vizsgálattal, méréssel, kamerázással vagy más szükséges dokumentációval kell tisztázni, mielőtt azt biztos műszaki tényként kezelnék.
Mi a különbség az állapotfelmérés és a felújítás-előkészítés között?
Az állapotfelmérés elsődleges kérdése, hogy milyen állapotban van a közös rendszer és mi legyen a következő műszaki lépés. A felújítás-előkészítés már abból indul, hogy projekt készül, és annak pontos műszaki tartalmát kell meghatározni.
Mi történik az előkészítés után?
A projekttől függően következhet további szakági vizsgálat, tervezés, szolgáltatói folyamat, kivitelezési ajánlatkérés és végül az adott közös rendszer felújításának kivitelezési szakasza.
Társasházi felújítás előkészítése
Előbb legyen egyértelmű, mire kérnek ajánlatot
Adja meg, mely közös rendszer felújítása merült fel, milyen problémából indulnak, és mi az, amit még tisztázni kell a kivitelezési ajánlatkérés előtt.